▶ 계약금이란?

1. 계약금
계약을 체결할 때에 당사자의 일방이 상대방에 대하여 금전 기타의 유가물을 교부하는 수가 있다. 이와 같이 계약체결시에 교부되는 금전 기타의 유가물을 계약금이라 한다. 거래계에서는 내금, 선금, 착수금, 보증금, 약정금, 계약금, 해약금, 예약금 등의 용어가 쓰여지고 있는데 이들 가운데 그래도 가장 많이 쓰이는 것은 보증금, 계약금인 것으로 생각된다.

2. 계약금계약
그런데 계약을 체결하면서 주의할 것은 계약금의 교부도 하나의 계약이라는 사실이다. 이 계약금계약은 금전 기타의 유가물의 교부를 요건으로 하므로 이른바 요물계약이다. 이와 같이 계약금계약은 하나의 독립한 요물계약이나 그것은 매매 기타의 계약에 부수해서 행하여지는 것이므로, 이른바 종된 계약이다.

종된 계약이므로 주된 계약이 무효이거나 취소된 때 또는 계약금으로 유보된 해제권의 행사 이외의 사유로 해제된 때에는 계약금계약도 당연히 효력을 잃게 되고 계약금의 교부자는 수령자에게 반환을 요구할 수 있게 된다. 계약금계약은 종된 계약이긴 하지만 반드시 주된 계약과 동시에 성립하여야 하는 것은 아니다. 주된 계약이 성립한 후에 수수된 계약금도 역시 계약금으로서의 효력을 갖는다.

3. 계약금의 종류
(1) 계약금
계약의 법률관계에 있어서 계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 갖는다. 계약의 체결에 있어서 당사자 사이에 어떠한 합의가 있었는지가 분명하지 않은 경우이더라도 계약금이 교부되어 있으면 그것은 적어도 어떤 합의가 있었다는 증거는 된다.

따라서 계약금은 언제나 증약금으로서의 작용을 한다. 당사자가 특히 위약금 또는 해약금으로서 계약금을 교부한 때에도 증약금으로서의 성질을 인정할 수 있다. 이처럼 계약금의 증약금으로서의 성질은 말하자면 계약금의 최소한도의 성질이라고 말할 수 있다.

(2) 위약계약금
위약계약금에는 2가지가 있다. 그 하나는 위약벌의 성질을 갖는 위약금이고 다른 하나는 손해배상의 예정으로서의 성질을 갖는 위약금이다. 전자는, 계약금을 교부한 자가 계약상의 채무를 이행하지 않는 때에 그것을 수령한 자가 위약벌로 몰수하는 계약금이다. 이 때에 채무불이행에 의한 손해배상은 위약금과는 관계없이 따로 청구할 수 있다. 이 종류의 계약금이 수수되는 일은 계약실무에서는 극히 드물다.

후자는, 계약불이행의 경우에 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고 계약금을 교부받은 자는 배액을 상환할 것을 약정하는 경우가 그것이다. 이러한 의미의 계약금이 교부된 때에는 손해배상액의 예정으로 추정되는 위약금(민법 제398조 제4항)과 같은 성질을 갖는 계약금으로 판례는 해석하고 있다. 다만, 계약금의 경우에는 이미 상대방에게 교부되어 있는 점에서 단순한 위약금의 약정과는 다르다. 그리고 계약금이 위약계약금으로서 효력을 발생하려면 당사자 사이에 계약서에 그러한 특약이 있어야 한다.

(3) 해약금
해약금이란, 계약의 해제권을 공유하는 작용을 갖는 계약금을 말하며 이 계약금을 교부한 자는 그것을 포기함으로써 그리고 이 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 각각 계약을 해제할 수 있다.

실제로 계약서를 작성할 때에 해약금이라는 명칭을 사용하지 않더라도 민법은 '계약금은 원칙적으로 이 해약금의 성질을 갖는 것'으로 규정하고 있다. 이와 같은 해약금을 교부한 때에는 쌍방 당사자는 모두 계약을 해제할 수 있게 되어 계약의 효력을 약화시킬 염려가 있다. 그러나 계약을 해제하려면 계약자는 계약금 또는 그 배액을 잃게 되므로 이 해약금의 금액을 고액으로 해 두면 반대로 계약의 효력을 확실하게 하는 작용을 하게 된다.

4. 계약금은 해약금으로 추정된다.
계약금에는 종류가 여러 가지가 있기 때문에 계약서에 당사자의 의사가 정확히 표시되어 있지 않으면 실제 거래에 있어서 수수된 계약금이 어떠한 성질의 것인지가 분명하지 않은 경우가 있게 된다. 이 때에 그것은 결국 당사자의 의사해석의 문제가 되나 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권을 보유하기 위하여 수수된 것, 즉 해약금으로 추정한다(민법 제565조).

거래의 실제에 있어서는 계약금이 내금, 약정금, 보증금, 계약금 등의 여러 명칭으로 교부되나 해약금이냐 아니냐를 판단함에 있어서는 그 명칭에 의하여서만 결정할 것은 아니다. 계약서에 어떠한 명칭으로 되어 있든 원칙적으로 해약금으로 해석해도 무방하다. 또 금전 이외의 것이 교부되어도 상관없으나 그러한 예는 대단히 드물다.

금액의 다소는 원칙적으로 관계가 없으나 부동산거래에 있어서는 그 가격의 10%가 보통이다. 지나치게 소액인 때에는 증약금에 지나지 않는 경우가 있겠고 반대로 지나치게 다액인 때에는 손해배상의 예정으로서 성질을 겸하는 것으로 보아야 할 경우가 많다. 매수인이 계약체결시에 교부하고 그 후 수회에 걸쳐서 대금의 일부씩을 지급하는 경우에는 원칙적으로 계약체결시에 교부한 것만이 계약금이다. 그러나 뒤에 지급된 것도 당사자의 의사표시가 계약금이라는 뜻이 명백한 때에는 그 금액을 계약금으로 보아야 한다.