◐ 부동산 계약시, 필수 점검사항
ㅇ등기부등본 확인(실제 내용과의 대조)
계약 전에 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부등본을 떼어 파는 사람과 소유자가 동일인인지 확인해야 합니다. 용도, 저당권이나 채권설정 여부, 정확한 면적 등도 체크하세요.
그리고 계약서를 쓸 때, 실제내용과 꼭 대조해 보세요. 집주인이나 공인중개사가 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급일자가 언제인지 확인해야 합니다. 발급날짜가 계약 체결일보다 많이앞서는 경우 발급한 날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문입니다.
ㅇ공부열람(토지대장, 가옥대장, 도시계획확인원 등)
단독주택을 살 때에는 토지대장, 건축물 관리대장, 도시계획확인원(도시 외 지역은 토지이용계획 확인원) 등도 열람해야 합니다. 단독주택 중에, 토지대장에는 올라있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물들이 가끔 있기 때문입니다. 또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거대상인지 아닍, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 잘 살펴보세요.
ㅇ현장 답사
계약을 체결하기 전에 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 면적 및 인접토지와의 경계, 지목, 용도, 방향, 주변 환경상태, 도로접근 및 교통관계 등을 살펴야 합니다. 또 확인해야 할 것에는 건물의 구조, 면적, 용도, 건축연도, 건축설비, 일조, 통풍관계, 건축재료 등이 있습니다.
ㅇ등기부상의 소유자와 직접 계약
등기부상의 소유자와 직접 계약을 맺어야 하며 소유자가 미성년자거나 한정치산자, 금치산자가 아닌가 확인해야 합니다. 부득이하게 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 받아두세요. 위임사항이 불분명하거나 백지위임장일 경우에 분쟁의 소지가 있기 때문입니다.
ㅇ중개업소: 허가증과 업무보증서 부착된 곳 이용
중개사고를 미연에 방지하기 위해 필히 허가증과 업무 보증서가 부착되어 있는 중개업소를 이용하세요.
허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 메모 또는 기억하여 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 명확히 알 수 있습니다. 또한, 업무보증서의 보증기간이 지나지 않았는지도 눈여겨 보세요.
ㅇ계약서, 중개대상물 확인설명서, 업무보증서 사본 수령
계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하며 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 받아야 합니다. 계약서 작성 후에는 보증금액, 보증보험회사, 보증기간, 공제사업을 행하는 공탁기관과 그 고새지가 정확하게 들어있는 업무보증서 사본을 받아두는 것이 좋습니다.
ㅇ특약사항 메모
계약서 특약 사항에 계약해제조건, 위약금, 각종 세금 및 공과금 납부자 등을 자세하게 적어 두어야 합니다. 계약해제 조건 불이행시 어떤 식으로 대처할 것인지도 정확히 명시해야 합니다. 후에 분쟁이 발생했을 때 원만히 해결할 수 있기 때문입니다.
ㅇ잔금 지불전 등기부등본 재확인
잔금을 낼 때 등기부등본을 다시 한 번 확인하세요. 계약 전, 등기부등본을 확인했다 하여도 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른사람에게 소유권이 이전됐을 수도 있기 때문입니다.
이를 원천적으로 봉쇄하려면, 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권 등이 설정되었을 경우 해약하거나 위약금으로 문제발생자가 얼마를 배상한다는 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두세요.
ㅇ해약할 경우
계약 후 잔금을 내기 전까지는 해약이 가능합니다. 다만, 집을 산 사람은 계약금을 포기하고 집을 판 사람은 위약금을 배상해야 합니다. 그러나 중도금까지 지불한 경우라면 상대방이 일방적으로 해약할 수 없습니다. 계약서를 쓰고 도장을 찍었다면 계약 파기에 대한 대가를 치뤄야 합니다.
ㅇ집주인의 잔금 수령 거부시
중도금을 낸 상태에서 판 사람이 잔금을 안 받으려고 할 때는 소유권 이전절차 이행 소송을 제기합니다.먼저 내용증명을 통해 집주인이 잔금을 받도록 독촉하고, 그래도 받지 않겠다고 할 때에는 법원에 잔금을 공탁하고 소유권 이전절차 이행소송을 제기하면 승소할 수 있습니다.
ㅇ양도사실 신고
부동산을 판 사람은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할세무서에 먼저 신고해야 합니다. 거래내용을 신고할 때 세무서에서 ′신고확인서′를 발급해 주는데 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람이 등기 이전을 할 수 없습니다. 따라서 집을 파는 사람은 관할 세무서에 매매 내용을 신고하고 신고확인서를 받아 산 사람에게 넘겨주어야 합니다. 단, 3년이상 보유한 부동산을 매매할 경우에는 ′양도사실 신고확인서′를 첨부하지 않아도 등기이전이 가능합니다.
ㅇ예정신고기간내 세금납부시 15% 감면
부동산을 산 후 예정신고기간 안에 세금을 내면 세금의 15%가 감면됩니다.′양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 2개월 이내′로 규정되는 예정신고기간 안에 세금을 납부하면 세금의 15%를 감면받습니다. 다만, 1가구 1주택인 경우 등 양도세가 비과세 되는 부동산을 매매하는 경우라면 양도신고를 하지 않아도 됩니다. 또한 부동산 양도신고를 했으나 계약이 취소되었을 경우 세무서에 계약취소 사실을 신고하고 신고확인서를 반납하면 납부한 세금을 돌려 받을 수 있습니다.
ㅇ등기필증 보관
신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권리자에게 주는 일종의 권리증인 이 등기필증은 잃어버렸을 경우 재교부 받을 수 없으므로 잘 보관해두어야 합니다. 등기필증이 없으면 나중에 등기할 때 법무사의 확인서면이나 공증사무실에서 공증한 등기위임장 부본이 있어야 하기 때문에 잘 보관해두세요.
< 관련 서식 >
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부동산임대차계약서2
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