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근로소득자의 주거생활 안정 및 주택마련을 돕기 위해 일정요건을 갖춘 주택마련저축·주택임차차입금 원리금상환액·장기주택저당차입금 이자상환액에 대해 일정금액을 한도로 근로소득에서 공제하며, 주택취득차입금 원리금상환액공제 및 청약부금에 대한 소득공제는 경과규정에 의해 2005.12.31까지 종전규정을 적용하여 공제한다.

 

 

 

연말정산공제종류 및 공제금액 (법52조) : 1+2+3+4 [종합한도 금액 : 1,000만원(600만원)]

공제 종류

공제 금액(한도금액)

1. 주택마련저축공제

저축 불입액 × 40%

300만원

한도

1,000만원
(600만원)

한도

2. 주택임차차입금 원리금상환액공제

원리금 상환액 × 40%

3. 주택취득차입금 원리금상환액공제

원리금 상환액 × 40%

4. 장기주택저당차입금 이자상환액공제

이자 상환액 [1,000만원(600만원) 한도]

※ 종전 10년 이상 15년 미만 상환기간의 장기주택저당차입금 이상환액의 공제한도는 600만원임  

 

연말정산주택취득차입금 원리금상환액공제는 이미 폐지되었으나, 경과규정에 의해 2000.10.31까지 차입한 경우에 2005년까지 공제된다. (법률6276호 2000.10.23 개정부칙 3조)

 

연말정산주택자금공제에 대한 세법개정 내용 (2004.1.1이후 불입 또는 차입하는 분부터 적용되는 것)

- 세대주 요건의 완화(법52 ③)(2003.12.30. 개정)

주택은 결혼 여부 및 부양가족 유무에 관계없이 모든 세대주인 근로자에게 필요한 바, 배우자 부양가족 요건을 폐지하여 과세기간 종료일 현재 세대주인 경우에는 공제받을 수 있도록 근로자의 대상을 확대함

- 공제한도금액(법52 ⑤)(2003.12.30. 개정)

위 공제종류 1+2+3+4의 합계액이 연 1000만원(600만원)을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다. 다만, 위 공제 1+2+3의 합계액이 연 300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다.

- 장기주택저당차입금의 범위 확대(영112 ⑦)

· 장기주택저당차입금을 대환하여 이전시 종전에는 차입자가 다른 금융기관으로 장 기주택저당차입금을 이전하는 경우에만 공제하였으나, 2002.12.30일 개정으로 당 해 금융기관내에서 이전하는 경우에도 공제가능 하도록 개정되었으며, 이는 2003.1.1. 이후 이전하는 차입금부터 적용한다.
(당해 금융기관 또는 다른 금융기 관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우에 한한다)

· 또한 장기주택저당차입금의 요건을 종전 “상환기간이 10년 이상(거치기간 포함)” 에서 2003.12.30 개정시 “거치기간이 3년 이하인 경우로서 거치기간을 포함한 상 환기간이 15년 이상”으로 강화하였고, 이는 2004.1.1. 이후 차입(주택법에 의한 국 민주택기금에서 차입하는 경우에는 2004.4.1. 이후)하는 분부터 적용한다.

- 상환기간 변경에 따른 공제 한도

장기주택저당차입금 내용

공제한도(이자상환액)

- 2003.12.31. 이전 차입금으로 차입기간이 10년 이상 15년 미만인 경우

- 600만원

- 2003.12.31. 이전 차입금으로 차입기간이 15년 이상인 경우

- 1,000만원

- 2003.12.31. 이전 차입금으로 차입기간이 15년 미만인 차입금을 15년 이상으로 차입하여 기존 차입금을 상환한 경우

- 기존차입금 :  600만원

- 신규차입금 : 1,000만원

- 합         계 : 1,000만원 한도

- 2004.1.1. 이후 차입기간 15년(거치기간 3년 이하로 동 기간 포함) 이상인 차입금

- 1,000만원

- 2000.10.31. 이전 차입금으로 차입기간이 10년 미만인 기존 차입금을 2004.1.1. 이후 상환기간 15년 이상으로 차입하여 기존 차입금을 상환한 경우  

- 기존차입금은 공제불가

- 신규차입금 1,000만원

 

 

 

 

연말정산주택자금 공제 제도 변천 연혁

 

연말정산주택자금 공제제도 개정에 따른 경과조치

- 주택청약부금(영16988호, 2000.10.23 부칙 4조)
이 영 시행전에 청약부금에 가입한 자가 2005.12.31까지 불입한 금액(과세기간별로 240만원을 한도로 한다)은 이를 법52 ② 1호의 규정에 의한 저축불입금액으로 본다.

- 주택취득차입금 원리금상환공제(법률 제6276호, 2000.10.23 부칙 3조)
이 법 시행당시 종전의 법52 ① 5호의 규정을 적용 받고 있는 근로소득이 있는 거주자에 대하여는 2005.12.31이 속하는 과세기간의 종료일까지 종전의 법52 ① 5호의 규정을 적용하되, 근로소득이 있는 거주자가 법52 ②∼⑤항의 개정규정을 적용받을 수 있는 때에는 각 과세기간별로 당해 근로소득이 있는 거주자의 선택에 의하여 동 개정규정을 적용받을 수 있다.

- 미분양주택 취득차입금 상환이자세액공제(법률 제5584호, 1998.12.28 부칙 12조 ⑤)
이 법 시행당시 종전의 조세감면규제법 92의4 규정을 적용받던 주택자금 차입금에 대하여는 상환완료시까지 종전의 규정에 의한다.

- 종전 10년 상환기간의 장기차입금이상환액의 공제한도는 600만원임
2003.12.31. 이전 차입한 장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상인 경우 2004.1.1 이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 종전의 규정에 의해 연 600만원 이며, 2003.12.31 이전 차입한 차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우 2004.1.1.이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 연 1000만원임.
(법 부칙(2003.12.30)15조)

 

 

연말정산관련예규 

맞벌이부부가 각각 단독세대주인 경우에 각각 주택마련저축공제 가능여부

맞벌이부부가 각각 근로소득이 있는 세대주로서 실질적으로 별도의 세대를 구성하며 소득세법 제52조 제2항 또는 제3항의 공제요건을 충족하는 경우 주택자금공제대상이 되는 것이며, 이 때 보유한 주택의 수는 각 세대별 주민등록표상의 동거가족을 기준으로 판단하는 것임.(서면1팀-1269,2004.10.21.)  

 

 

 연말정산주택자금 공제제도 요약

 

 

 

 

 


1. 주택마련저축공제

(1) 공제대상자

다음의 요건 모두를 충족하는 근로소득이 있는 자

① 세대주로서

당해 과세기간 중 주택을 소유하지 아니한 자 또는 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모이하의 1주택 소유자 (연도 중에 국민주택규모초과 주택을 구입하여 양도한 사실이 있거나, 2주택 이상 보유한 사실이 없어야 한다.)

③ 공제대상 주택마련저축을 불입한 자

 

 

연말정산 세대주라 함은 배우자 또는 부양가족 유무와 관련이 없으며 과세기간 종료일 현재의 상황에 의한다. (법52 ⑤)

 

  

연말정산②의 요건 중당해 과세기간 중 주택을 소유하지 아니한 자』『1 주택소유자

- 당해 과세기간 중 계속 무주택자이거나 국민주택규모 이하의 1주택 소유자를 의미

- 과세기간 중 무주택자 또는 국민주택규모 1주택 소유자인지 여부는 근로소득자 본인뿐만 아니라 배우자 및 주민등록표상의 동거가족을 포함하여 판단하는 것이며, 세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의하는 것임.(서이46013-10316, 2003.2.12)

- 1주택소유자는 과세기간 중 1주택만 소유하는 것을 의미하므로 연도 중에 일시적으로 2주택을 소유한 자의 경우는 해당하지 아니한다.

 

연말정산②의 요건 중 주택법에 의한『국민주택규모의 주택』이라 함은
세대당 주거전용면적이 85㎡(약 25.7평)이하인(다가구주택의 경우는 가구당 전용면적 기준) 상시주거용주택을 말하며, 부수되는 토지가 다음의 면적 이하인 주택 및 그 부수 토지를 말한다.(영112 ②)

- 도시지역안의 경우 건물정착면적의 5배

- 도시지역밖의 경우 건물정착면적의 10배

주택법시행령 [제3조]

① 국민주택의규모는 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 한다. 다만, 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 읍 또는 면(도시지역을 제외한다)지역에 있어서의 국민주택규모는 1호 또는 1세대당 100제곱미터 이하로 한다.<개정 2004.3.29>

② 제1항의 규정에 의한 국민주택규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용 면적"이라 한다)을 기준으로 산정하며, 주거전용면적의 산정방법은 건설교통부령으 로 정한다.  

  

연말정산③의 요건 중『공제대상 주택마련 저축』의 범위 (영112 ③)

- 주택법에 의한 청약저축(월불입액 10만원이하에 한함)

- 근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률에 의한 근로자 주택마련저축

- 조세특례제한법에 의한 장기주택마련저축

※ 장기주택마련저축으로 표시된 통장으로(통장 갯수에 관계없음) 분기마다 300만원이내 불입할 것
(모든 금융기관에 가입한 저축의 합계액)

※ 초과불입액은 공제대상에 해당하지 않음(법인46013-275. 2000.1.28)

※ 5년이 경과되기 전에 중도 해지시에는 해지추징세액을 추징한다.

-  (구)주택공급에관한규칙에 의한 청약부금(2000.10.31까지 가입분까지 적용)
(2000.10.23법률개정으로 폐지되었으나 경과규정에 의해 적용한다.)

· 2000.10.31까지 청약부금에 가입한 자가 2005.12.31(2005.12.31이전에 만기되는 경우 만기일)까지 동 청약부금에 불입한 금액(240만원 한도)은 주택마련저축불입액으로 본다.(영부칙 4조 ① ②항, 2000.10.23)

· 2000.10.31까지 청약부금에 가입한 자가 2000.11.1이후 청약부금을 해지하고 다시 가입한 경우에는 공제대상이 아니다.

· 청약부금을 2000.10.31이전 가입한 자가 당초 계약기간이 만료됨에 따라 연장한 경우, 해약과 동시에 재가입한 것으로 보아 만기연장후 불입하는 금액은 소득공제 대상 아님
(서이46013-10943, 2003.5.12)

 

 

 

(2) 공제액

 

연말정산당해연도 불입액의 40%

구    분

당해연도 불입금액 한도액

비    고

청약저축

월10만원 이하

 

근로자주택마련저축

월1만원 이상 15만원 이하

월급여 60만원 이하자

장기주택마련저축

분기마다 300만원 이하

 

청약부금

연간 240만원이하

 

 

연말정산공제대상 청약부금의 경우에는 연간 저축불입액이 240만원 초과하는 경우에도 240만원을 한도로 한다
⇒ 이 경우 소득공제금액은 96만원임(240만원×40%)

 

연말정산주택마련저축공제금액과 주택임차(취득)차입금원리금상환공제금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다.

 

 

 

(3) 제출증빙서류(규칙58 ① 4호)

 

연말정산해당 금융기관이 발행한 주택마련저축납입증명서

 

연말정산주민등록등본

 

 

 

(4) 공제여부 참고사항

 

연말정산다음연도 이후 불입할 금액을 미리 선납한 금액은 공제대상이 아님

 

연말정산근로자 본인명의로 가입하여야 하며 배우자가 가입한 저축은 공제 대상이 아님

 

연말정산주택은행의 내집마련주택부금(대출용)은 청약부금(주택마련저축)이 아니므로 주택자금공제를 적용받을 수 없음 (법인46013-77, 1998.1.13)

 

연말정산1996. 1. 1이전에 가입한 경우에도 1997. 1. 1이후 불입분은 공제대상임

 

연말정산주택마련저축 중 청약부금(저축)에 가입하여 연도 중에 중도 해지하는 경우 당해연도 불입액은 주택자금공제대상에 포함되지 아니하는 것이나,
다만, 주택당첨이나 만기 등 당초 가입목적 달성으로 해지하는 경우에는 공제대상에 포함되는 것임 (재경부소득46073-12, 2001.1.16)

 

 

 

(5) 장기주택마련저축의 중도해지시 추징세액 (조특 87 ②)

 

연말정산저축가입 후 1년 이내 해지시는 저축가입일로부터 중도 해지일까지 저축액의 8%에 해당하는 금액을 추징한다. (연간 60만원한도)

 

연말정산저축가입 후 1년 후 5년내 해지시는 저축가입일로부터 중도 해지일까지 저축액의 4%에 해당하는 금액을 추징한다. (연간 30만원한도)

 

연말정산다만, 소득공제를 받은 자가 감면받은 세액이 해지추징세액에 미달하는 사실을 증명하는 경우에는 실제로 감면받은 세액을 추징한다.

 

연말정산다음의 사유에 해당하는 경우는 장기주택마련저축을 중도 해지하여도 세액을 추징하지 않는다.

- 소득공제를 받지 아니한 사실을 증명하는 경우

- 사망, 해외이주, 천재지변

- 저축 가입자의 퇴직 또는 저축가입자가 근무하는 사업장 폐업

- 저축 가입자의 3월 이상의 입원치료 또는 요양을 요하는 상해, 질병의 발생

- 저축취급기관의 영업정지, 영업인가·허가의 취소, 해산결의 또는 파산신고

 


2. 주택임차차입금 원리금상환액공제

(1) 공제대상자

다음의 요건 모두를 충족하는 근로소득이 있는 자

① 세대주로서

② 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 자

③ 공제대상 주택마련저축에 가입한 자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 당해 저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 금액 (영112 ③)

 

연말정산위 요건 중 아래의 경우는 1. 주택마련저축공제에서와 동일하게 적용된다.

- ①의 요건 중, 세대주 여부의 판정시기

- ②의 요건 중『당해 과세기간 중 주택을 소유하지 아니한 자』

- ③의 요건 중『공제대상 주택마련저축』『국민주택규모의 주택』

 

연말정산위 ③의 요건 중『당해 저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 금액』이란
당해 주택을 임차(취득)하기 위하여 영112 ③항의 주택마련저축에 가입하고 동 주택마련저축과 연계하여 당해 저축기관으로부터 1996.1.1이후 차입한 차입금을 말한다.

- ‘주택마련저축’과 관계없이 당해 저축기관에서 차입한 차입금의 원리금상환액은 주택자금공제대상에 해당 안됨 (법인46013-3952, 1998.12.17)

 

 

 

(2) 주택임차차입금 범위

 

① 위 주택마련저축 불입자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 주택마련저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 차입금

※ 2000.10.31까지 주택청약부금에 가입한 자가 주택임차를 위하여 2000.11.1 이후 차입한 차입금은 2005년까지 공제대상에 포함하나, 2000.11.1이후 가입한 청약부금과 연계한 차입금은 공제대상이 아님

 

② 1996.1.1이후 주택을 취득하거나 임차하기 위하여 차입한 차입금의 원리금상환금액부터 적용한다.(1994.12.22 개정세법 부칙 6조) 
다만, 1996.1.1일 현재 종전의 근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률 제6조의 규정에 의한 주택자금상환세액공제의 적용대상이 되는 자에게는 1995.12.31일 이전에 취득하거나 임차한 당해 주택에 대한 차입금에 대하여도 1996.1.1일 이후 최초로 상환하는 금액부터 적용된다.

 

 

 

(3) 공제액

 

연말정산당해연도 주택임차차입금에 대한 원리금상환액의 40%

 

연말정산주택마련저축공제금액·주택취득차입금원리금상환공제금액과 주택임차차입금원리금상환공제금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다.

 

 

 

(4) 제출증빙서류

 

연말정산해당 금융기관이 발행하는 주택자금상환증명서

 

연말정산근로자의 주민등록등본

 

 

 


3. 주택취득차입금 원리금상환액공제 (폐지 : 구 소득세법 52 ① 2호)

 

(1) 공제대상자

1. 다음의 요건 모두를 충족하는 근로소득이 있는 자(구 소득세법52 ① 5호)

① 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주로서

② 과세기간 종료일 현재 국민주택규모 이하의 1주택만 소유한 자

③ 다음에 해당하는 차입금의 원리금을 상환하는 금액일 것

- 공제대상 주택마련저축에 가입한 자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 당해 저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 금액(영112 ④ 1호)

- 조세특례제한법 제99조의 규정에 의한 양도소득세 감면대상인 다음 신축주택을 취득하기 위하여 금융기관·주택건설촉진법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 금액(영112 ④ 2호)

㉮ 자기 건설 신축주택(조특법99 ① 1호)

신축주택취득기간(1998.5.22∼1999.12.31)내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 자기 건설 국민주택규모의 주택

※ 주택조합·재개발조합을 통하여 조합원이 취득한 주택 포함

㉯ 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택(조특법99 ① 2호)

신축주택취득기간내(1998.5.22∼1999.12.31)에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 국민주택규모의 신축주택

※ 주택조합·재개발조합을 통한 취득주택 포함

2. 1996.1.1일 현재 종전의 근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률 제6조의 규정에 의한 주택자금상환세액공제의 적용대상이 되는 자에게는 1995.12.31일 이전에 취득하거나 임차한 당해 주택에 대한 차입금에 대하여도 1996.1.1일 이후 최초로 상환하는 금액부터 주택취득차입금원리금상환액공제를 적용한다.(소득세법 부칙6단서, 법률4803호 1994.12.22)

 

연말정산위 요건 중 아래의 경우는 1. 주택마련저축공제에서와 동일하게 적용된다.

- ①의 요건 중『배우자 또는 부양가족이 있는 세대주』, 세대주 여부의 판정시기

- ②의  요건 중『당해 과세기간 중 주택을 소유하지 아니한 자』

- ③의 요건 중『공제대상 주택마련저축』『국민주택규모의 주택』

 

연말정산위 ③의 요건 중『당해 저축과 연계하여 당해 저축기관에서 차입한 금액』이란
당해 주택을 임차(취득)하기 위하여 영112 ②항의 주택마련저축에 가입하고 동 주택마련저축과 연계하여 당해 저축기관으로부터 1996.1.1이후 차입한 차입금을 말한다.

- ‘주택마련저축’과 관계없이 당해 저축기관에서 차입한 차입금의 원리금상환액은 주택자금공제대상에 해당 안됨 (법인46013-3952, 1998.12.17)

 

연말정산위 ③의 ㉮ ㉯ 요건 중 신축주택 취득기간이전(1998.5.21이전)에 분양계약을 체결한 자가 당해 계약을 해지하고 신축주택 취득기간내(1998.5.22∼1999.12.31)에 주택건설업자와 다시 매매계약을 체결한 경우에는 공제대상에서 제외한다. (조특법 영99 ②)

 

연말정산경과규정에 의한 근로소득자의 선택적용(소득세법 2000.10.23 부칙③ 후단)
종전규정에 의하여 주택취득을 위한 차입금(2000.10.31 이전 차입분) 원리금상환액공제를 적용 받는 자는 2005년까지 아래의 소득공제를 선택하여 적용받을 수 있다.

다음 ① ②중 선택 적용 가능

① 주택취득원리금상환액 소득공제

② 장기주택저당차입금 이자상환액공제(당해 주택이 장기주택저당차입금에 해당되는 경우)

 

 

 

(2) 공제금액

 

연말정산  당해연도 원리금상환액의 40%

 

연말정산주택마련저축공제금액·주택임차차입금원리금상환공제금액과 주택취득차입금원리금상환공제금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 이를 없는 것으로 한다.

 

 

 

(3) 제출서류 (규칙58)

 

연말정산주택자금상환증명서

 

연말정산당해 소득자의 주민등록표등본

 

연말정산자기가 건설한 주택(주택조합 또는 재개발조합의 조합원이 취득한 주택 포함)은 사용승인서 또는 사용검사서

 

연말정산주택건설업자가 건설한 주택은 주택매매계약서사본 및 계약금납부증명

 

 

 

(4) 참고사항

 

연말정산주택을 취득하기 위하여 1996.1.1이후 차입한 차입금의 원리금상환금액부터 적용함

 

연말정산주택마련저축의 대출요건에 따른 차입금만 공제대상 차입금에 해당함

 

연말정산당해 서류를 제출한 그 다음년도부터는 주택마련저축통장의 사본을 제출하여도 공제할 수 있음

 

연말정산당해 주택을 임대하고 다른 주택에 전세입주한 경우 당해 주택 및 전세입주한 주택의 등기부등본도 제출하여야 함

 

연말정산청약예금 가입후 주택은행에서 대출용으로 가입된 통장을 활용하여 주택자금을 융자받은 것은 주택자금상환액 공제대상에 해당하지 않는 것임 (법인46013-3397, 1997.12.16)

 

연말정산주택자금 차입금상환액에 대한 소득공제 요건중 "과세기간종료일 현재 국민주택규모의 1주택 소유" 여부의 판정시 세대합가로 2주택이 된 경우에는 이를 2주택소유로 보는 것이나 상속주택으로 2주택에 해당하는 것이 확인되는 경우에는 1주택소유로 보는 것임 (법인46013-149, 2000.1.15)

 

연말정산청약부금에 가입한 자가 청약에 의하지 않고 국민주택규모의 기존주택 또는 조합아파트를 취득하기 위하여 당해 저축기관으로부터 차입한 차입금의 원리금상환액은 공제대상 원리금상환액에 해당되지 아니하는 것임 (법인46013-2197, 2000.10.31)

 

 

 


4. 장기주택저당차입금 이자상환액공제 (법 52 ③, ④) 

연말정산근로소득이 있는 거주자로서 세대주(세대주가 주택마련저축공제, 임차차입금원리금상환공제 및 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용받지 아니한 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자)가 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 당해 주택에 저당권을 설정하고 금융기관 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금의 이자를 지급한 때에는 당해 연도에 지급한 이자상환액을 당해 연도의 근로소득금액에서 공제한다.

 

(1) 공제대상자

1. 다음 ①·②·③ 요건을 모두 충족하는 근로자가 상환한 이자금액을 소득공제 한다.

① 국민주택규모의 주택을 취득하기 위하여 주택에 저당권을 설정하고 금융기관·국민주택기금으로부터 차입한 아래 (2) 요건에 해당하는 장기주택저당차입금의 이자상환액(주택취득시 승계받은 경우 포함)이 있을 것

② 세대주일 것

- 세대원 또는 부양가족 없는 세대주도 공제 가능하다.

③ 아래 (4)의 소유주택 수에 따른 공제대상 판정기준에 해당하는 주택일 것  

 

(2) 『장기주택저당차입금』의 범위

 

1) 다음 ①·②·③의 요건을 모두 갖춘 차입금(영112 ⑥)

① 차입금 상환기간이 15년 이상일 것(거치기간이 3년이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함)

연말정산당해 주택의 전소유자가 당해 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금을 양수인이 주택취득과 함께 인수한 경우에는 전소유자가 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산함

※ 2000.10.31 이전 차입금으로 계약상 상환기간이 10년이상인 경우 2000.11.1 현재 잔존 상환기간이 10년미만인 경우에도 공제받을 수 있음(영112 ⑦ 2)

연말정산2003.12.31. 이전 차입한 장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상인 경우 2004.1.1 이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 종전의 규정에 의해 연 600만원이며,2003.12.31 이전 차입한 차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우 2004.1.1. 이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 연 1,000만원임.
(법 부칙(2003.12.30)15조)  

연말정산대환한 장기주택저당차입금(영112 ⑦ 2호, 4호)

- 장기주택저당차입금의 차입자가 당해 금융기관내에서 또는 다른 금융기관으로 기존의 장기주택차입금의 잔액을 이전하는 경우 (당해 금융기관 또는 다른 금융기관이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 당해 주택의 저당권을 설정한 형태로 차입금을 이전하는 경우에 한한다.) 상환기간을 계산함에 있어서는 기존의 장기주택차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.

- 아래 ②, ③의 요건에 해당하나 그 상환기간이 15년 미만인 차입금의 차입자가 기존 차입금의 상환기간 중 당해 주택에 저당권을 설정하고 상환기간(거치기간이 3년 이하인 경우에 한하며, 당해 거치기간을 포함한다)을 15년 이상으로 하여 차입한 신규 차입금으로 기존 차입금을 상환한 경우를 포함하며 이 경우 ②의 규정을 적용함에 있어서 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일을 기준으로 한다. (2003. 12. 30. 신설)

- 대환의 경우 종전까지는 다른 금융기관으로 이전한 경우에만 적용되었으나, 2003.1.1 이후 최초로 장기주택저당차입금을 이전하는 분부터는 당해 금융기관내에서 낮은 이자율로 차입금을 대환하는 경우에도 공제가 가능하도록 개정되었다.(2002.12.30개정)

 

② 주택소유권이전·보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것

연말정산 2000.10.31 이전 차입한 주택저당차입금의 이자상환액에 대하여는 3월의 제한을 받지 않는다.
(영 부칙2000.10.23  3조)

연말정산 금융기관간 대출금의 대환을 통하여 다른 금융기관으로 이전한 경우에는 종전 금융기관에서 차입한 주택저당차입금 한도내에서 당해 요건을 충족한 것으로 본다.
(2001.1.1이후 지급하는 이자상환액부터 적용)(영112 ⑦)

연말정산 주택취득과 관련하여 당해 주택의 양수인이 장기주택저당차입금의 채무를 인수하는 경우에는 이 요건을 적용하지 않는다.(영112 ⑧)

 

③ 본인명의의 주택에 본인명의로 저당권을 설정하고 금융기관·국민주택기금으로부터 차입할 것

- 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

※ ①·②·③의 요건을 충족하지 못하는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 없다. (영112 ⑨)

  

2) 조세특례제한법 제99조의 양도소득세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하기 위하여 금융기관·국민주택기금으로부터 차입한 금액(영112 ⑦ 1호)

※ 신축주택의 범위는 3.주택취득차입금 원리금상환액공제 공제대상과 같고 본인명의의 주택에 본인명의로 저당권을 설정하여 차입하여야 한다.

  

3) 무주택자인 세대주가 국민주택규모의 주택분양권을 취득하고 주택취득을 위하여 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관 또는 국민주택기금으로부터 차입한 금액 (법52 ④ 3호)

- 주택분양권을 둘이상 취득한 경우에는 그중 하나의 주택분양권에 대한 차입금에 한한다.

- 차입일로부터 당해주택의 소유권보존등기일까지 당해 차입금에 대하여는 장기주택저당차입금으로 본다.

※ 주택에는 주택조합·재개발조합의 조합원 취득주택 또는 동조합을 통한 취득주택을 포함한다.

 

 

 

(3) 세대주에 대한 특례(법52 ③)

 

연말정산공제대상은 배우자·부양가족 유무에 관계없이 세대주이어야 하나, 예외적으로 아래의 경우는 세대원도 공제 가능하다.

- 세대주가 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 주택자금공제를 받지 아니한 경우에는 근로소득 있는 세대원(세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우에 공제)

※ 이는 세대주인 남편이 근로소득이 없거나 근로소득이 있더라도 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받지 아니한 경우에 세대원인 부인명의 소유주택에 한하여 요건 충족시 공제 가능한 것이나, 남편이 공제를 받지 않았다고 하여 남편소유주택에 대한 공제를 부인이 공제 받을 수 있음을 의미하지 아니한다.

 

 

(4) 소유주택 수에 따른 공제대상 판정기준(법52 ④)

 

연말정산근로자가 1주택을 소유하고 있는 경우

실제 거주여부에 관계없이 이자상환액 공제대상이지만, 세대주가 아닌 경우에는 본인이 실제 거주하는 경우만 공제된다.

 

연말정산근로자가 2주택이상을 소유한 경우

실제 거주한 주택에 한하여 공제되며, 당해 주택에 거주하는 기간동안 발생한 이자 상환액에 대하여만 공제대상이 된다.

 

연말정산무주택자인 세대주가 주택분양권을 둘이상 취득한 경우

1개의 주택분양권에 대한 차입금의 이자상환액에 대하여만 공제대상이 된다.

 

연말정산상환하지 못한 금액은 실제 상환한 과세기간에 공제한다.

※ 소득공제대상 주택은 국민주택규모이하의 주택인 경우이나, 소유주택 수는 국민주택규모주택 외의 주택도 포함하여 판정한다. 

 

 

 

(5) 공제금액 (법52 ⑤)

 

연말정산당해 연도에 지급한 이자상환금액 (1000만원이 초과하는 경우에는 없는 것으로 본다.)

- 종전까지 공제한도금액이 600만원이던 것을 중산, 서민층의 주거생활안정을 지원하기 위해 2004.1.1이후 최초로 차입하는 분부터 연1000만원으로 확대하였다.(2003.12.30 개정)

- 다만, 주택마련저축공제금액, 주택임차(취득)차입금원리금상환액공제금액과 장기주택저당차입금이자상환액공제금액의 합계액이 1000만원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 본다

 

연말정산2003.12.31. 이전 차입한 장기주택저당차입금의 상환기간이 10년 이상인 경우 2004.1.1 이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 종전의 규정에 의해 연 600만원이며,2003.12.31 이전 차입한 차입금의 상환기간이 15년 이상인 경우 2004.1.1. 이후 장기차입금이자상환액의 공제한도액은 연 1,000만원임.(법 부칙(2003.12.30)15조)

 

연말정산상환기간이 10년이상 15년미만인 차입금의 차입자가 상환기간 15년이상(거치기간 3년이하)의 신규차입금으로 기존차입금을 상환한 경우 기존차입금의 이자상환액 공제한도액은 연 600만원, 신규차입금의 이자상환액 공제한도액은 연 1,000만원이며, 각 차입금의 공제한도를 적용한 공제금액의 합계액이 연 1천만원을 초과하는 때에는 그 초과금액은 없는 것으로 하는 것임

 

연말정산원금상환액 및 연체이자는 제외된다. (제도46013-436, 2000.11.22)

 

 

 

(6) 제출증빙서류(규칙58 4호)

 

연말정산해당 금융기관이 발행하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서 (대환의 경우 기존 및 신규 차입금의 대출계약서 사본 추가 제출)

 

연말정산주민등록표등본

 

연말정산당해 차입금으로 취득한 주택의 건물등기부 등본

 

연말정산자기건설 주택사용승인서 또는 사용검사서(임시사용승인서 포함) 사본

(주택조합 또는 정비사업조합의 조합원이 취득한 주택 포함)

 

연말정산주택건설업자가 건설한 주택 : 주택매매계약서 사본, 계약금 납부증명서류

 

※ 위의 서류를 제출하고 그 후 변동사항이 없는 경우에는 그 다음 연도부터는 당해서류(주민등록표등본, 건물등기부등본, 주택사용승인서류·주택매매계약서 사본, 계약금납부증명 서류)를 제출하지 아니할 수 있다. (규칙58 ③)

 

 

 

(7) 공제여부 참고사항

 

연말정산주택분양권을 취득하고 당해 주택을 취득하기 위하여 동 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하여 장기주택저당차입금으로 보는 경우에 차입금 상환기간(거치기간 포함)은 당초 차입시 10년이상이어야 하는 것이며 전환조건도 대출약관에 명시되어 있어야 하는 것임(법인46013-2448, 2000.12.23)
⇒ 2004.1.1.이후 신규 장기차입금의 경우 상환기간 15년(거치기간 3년이하 포함)

 

연말정산장기주택저당차입금 이자상환액공제와 주택자금차입금이자세액공제에 동시에 해당하는 경우에는 그 중 하나만 선택하여 공제하는 것임

 

연말정산공동명의로 주택취득관련 장기주택저당차입금이자상환액 공제

① 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인 명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인이 이자상환액공제를 받을 수 있는 것임

② 본인 단독명의로 주택을 취득하거나 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인과 배우자 또는 제3자 공동명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담 부분에 해당하는 이자상환액이 공제대상금액이 되는 것임
다만, 공동차입자간에 채무분담비율에 관한 별도의 약정이 없는 경우에는 공동차입자간 채무분담비율은 균등한 것으로 봄 (재경부소득46073-12, 2001.1.16)

 

연말정산근로자가 국민주택규모의 주택 취득시 당해 주택에 저당권을 설정하여 금융기관으로부터 만기 10년이상의 주택자금을 차입한 후 지체없이 본인명의로 소유권을 이전등기하는 경우 당해 차입금은 장기주택저당차입금에 해당하는 것임 (재경부소득46073-122, 2001.6.16)

 

 


연말정산관련예규

양수인 명의로 변경하기 전에 양수인이 그 이자를 상환한 경우 공제여부(서이46013-10190, 2003.1.27)

주택양수인의 채무자명의 변경전 이자상환액은 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것을 총족하지 아니하므로 공제받을 수 없으나, 당초 매매계약서와 차입금이자상환통장(자동이체시) 등에 의하여 주택취득과 장기주택저당차입금의 승계가 확인되는 경우에는 장기주택저당차입금의 채무자를 실질적인 채무자로 명의변경한 시점부터 상환한 장기주택저당차입금이자액에 대하여는 공제받을 수 있는 것임

주택 및 장기주택저당차입금을 상속받은 경우 공제여부 (서이46013-12211, 2002.12.10)

부(父)가 이자상환액공제를 받고 있다가 사망하여 자(子)가 주택 및 장기주택저당차입금을 상속받는 경우, 상속시점에서 자(子)가 장기주택저당차입금 이자상환액공제 대상자에 해당되고 동 차입금이 공제요건을 충족하는 경우에는 상속받은 장기주택저당차입금은 공제대상 차입금에 포함되는 것임

금융기관이 종업원에게 복리목적 대출한 차입금이자상환액의 소득공제 가능여부
(법인46012-22, 2001.1.4)

일반 개인에게 대출 거래를 할 수 없는 금융기관이 자사 종업원에게 복리 목적으로 대출한 차입금은 장기주택저당차입금이자상환액 아님

주택마련저축 가입자의 범위(영112 ⑥)

근로자 본인이 가입하여야 하며 배우자 또는 부양가족 명의로 가입한 저축은 공제 대상 아님

주택마련저축의 범위(법인46013-3397, 1997.12.16)

청약예금 가입후 주택은행에서 대출용으로 가입된 통장을 활용하여 주택자금을 융자받은 것은 주택자금 상환액 공제대상에 해당하지 않는 것임

세대합가 및 상속주택으로 2주택이 되는 경우 주택자금차입금상환액 소득공제 여부
(법인46013-149, 2000.1.5)

주택자금차입금상환액에 대한 소득공제 요건 중 과세기간 종료일 현재 국민주택규모이하의 1주택 소유 여부 판정시 세대합가로 2주택이 된 경우에는 이를 2주택으로 보는 것이나 상속주택으로 2주택에 해당하는 것이 확인되는 경우에는 1주택 소유로 봄

오피스텔의 장기주택저당차입금 대상여부

오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 주택법상 국민주택기금의 융자대상에 포함되지 않는 것으로 소득세법 제52조 제3항의 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택에 해당하지 아니함(서일-567, 2004.4.19.)

2000.10.31. 이전에 주택소유권이전등기일부터 3월이 경과후 차입한 상환기간 8년의 주택저당차입금을 상환기간 15년(거치기간 3년 이하) 이상으로 하여 차입한 신규차입금으로 기존 차입금을 상환한 경우 신규차입금은 소득공제 대상 차입금에 해당하는 것임.(서면1팀-987,2004.7.20.)  

 

 

연말정산상담사례

질문

세대주가 아닌 배우자(부인) 명의로 주택을 구입하고, 배우자 명의로 15년 이상 장기주택저당차입금대출을 받았을 경우, 배우자가 근로소득이 있을시 배우자는 주택자금소득공제가 가능한지 알고 싶습니다.

답변

배우자 명의의 주택을 취득하고 동 배우자 명의로 요건을 충족하여 차입한 장기주택저당차입금에 대한 지급이자는 세대주가 주택자금에 대한 소득공제를 받지 아니하고 본인이 실제 거주하는 경우에 한하여 배우자의 근로소득에서 공제를 받을 수 있습니다.  

질문

장기주택저당차입금이 부부공동명의일 경우의 소득공제 요건은

답변

공동명의로 주택취득관련 장기주택저당차입금이자상환액의 공제액

① 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인 명의로 장기주택 저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인이 이자상환액공제을 받을 수 있은 것임

② 본인 단독명의로 주택을 취득하거나 본인과 배우자 또는 제3자와 공동명의로 주택을 취득하고 본인과 배우자 또는 제3자 공동명의로 장기주택저당차입금을 차입한 경우에는 근로자 본인의 채무부담 부분에 해당하는 이자상환액이 공제대상금액이 되는 것임. 다만, 공동차입자간에 채무분담비율에 관한 별도의 약정이 없는 경우에는 공동차입자간 채무분담비율은 균등한 것으로 봄(재경부소득46073-12.2001.1.16)  

질문

상환기간이 15년(10년) 이상인 장기주택저당차입금을 조기상환한 경우 소득공제 여부

답변

상환기간이 15년(10년) 이상인 장기주택저당차입금을 조기상환한 경우 조기상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서도 소득공제를 받을 수 있는 것임

질문

주택마련저축공제를 받는 세대주란 어느 시점을 기준으로 하는지?

답변

주택마련저축공제의 요건인 세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재의 상황에 의하는 것임

질문

주택은행의 내집마련주택부금도 주택자금공제를 받을 수 있는지?

답변

주택은행의 내집마련주택부금(대출용)은 청약부금(주택마련저축)에 해당하지 아니하므로 주택자금공제를 적용받을 수 없음 (법인46013-77, 1998.1.13)

질문

올해 국민주택을 2채를 갖고 있었으나, 6월에 그 중 1채를 팔아서 연말 현재 국민주택 1채만 소유한 경우, 장기주택마련저축 소득공제를 받을 수 있는지?

답변

1 주택소유자는 과세기간 중 1주택만 소유하는 것을 의미하므로 연도 중에 일시적으로 2주택을 소유한 자의 경우는 해당하지 아니하므로 귀하의 경우에는 이를 적용받지 못하는 것임

질문

보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 소득공제대상이 되는지?

답변

소득세법 제52조제3항에서 정한 금융기관이라 함은 보험업법에 의한 보험사업자도 포함되는 것임

질문

장기주택저당차입금 이자상환액공제에서 저당권을 설정한 그 주택에 남편의 주민등록이 되어 있지 않아도 공제가 가능하나?

답변

장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용함에 있어 1주택을 소유한 경우에는 소득세법 제52조제4항의 규정에 의하여 실제 거주여부에 관계없이 이를 적용할 수 있는 것임. 장기주택마련저축은 무주택자 또는 국민주택규모 1주택 소유자에 한하여 적용하는 것으로 마찬가지로 실제 거주여부에 관계없이 이를 적용할 수 있는 것임

질문

아파트를 구입하기 위하여 연금공단에 대부를 받았는데 세액공제가 되나?

답변

주택자금공제(주택자금상환액공제 및 주택저당차입금 이자상환액공제, 주택자금차입금 이자세액공제)는 금융기관(또는 주택건설촉진법에 의한 국민주택기금)으로부터 차입한 것에 한하는 것이므로 해당하지 아니함

질문

국가유공자등예우및지원에관한법률 제5조제1항 규정에 의하여 국가보훈청으로부터 제대군인 주택구입자금 1,500만원을 대부받아 상환중에 있는데 장기주택저당차입금 이자상환액으로 소득공제가 되나?

답변

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 금융기관 또는 주택건설촉진법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것으로서 일정요건을 갖춘 경우에 적용하는 것이므로 이 경우는 해당하지 아니함

질문

저와 동생은 직장관계로 현재 부모님과 떨어져 지내는 상태로 현재의 주소지로 동생과 저의 주민등록이전이 끝난 상태이며 제 앞으로 장기주택마련저축에 불입을 하는데 공제가 가능하나?

답변

장기주택마련저축에 대한 소득공제는 근로소득자가 배우자나 부양가족 유무와 관계없이 세대주인 경우엔 적용할 수 있는 것으로 이에 해당함.

질문

현재 어머니가 세대주이나 지금 저로 세대주를 변경하면 지난 1년간 저축한 금액에 대해서 소득공제를 받을 수 있나?

답변

세대주인지 여부는 과세기간 종료일 현재(2004.12.31.)의 상황에 의하는 것임

질문

부인이 국민주택규모 초과주택을 소유하고 있고 남편인 세대주는 국민주택규모이하의 주택을 소유한 경우 주택마련저축소득공제가 가능하나?

답변

무주택자 또는 국민주택규모 1주택 소유자라 함은 근로소득자 본인 뿐만 아니라 주민등록표상의 동거가족 또한 과세기간 종료일 현재 무주택자 또는 국민주택규모 1주택 소유자이어야 함을 말하는 것임(법인 46013-4325, 1995.11.23)

질문

주택부금을 무주택자인 제 앞으로 들었는데 세대주는 남편인데 공제받을 수 있나?

답변

2000.10.31.까지 가입한 (구)주택공급에관한규칙에 의한 청약부금 등의 주택마련저축공제는 당해 과세기간중 무주택자 또는 국민주택 1개만 소유한 자로서 세대주인 근로자만 해당하므로 귀하는 해당하지 아니함

질문

현재 연봉 3,000만원인 근로소득자가 91년에 취득한 주택자금을 상환하고 있다면 공제가능하나? 월정급여 60만원, 연봉 1,200만원 이하인 경우에만 해당하나?

답변

근로소득자의 소득금액에는 제한이 없으며, 차입금상환기간이 10년이상이며 본인명의의 주택에 본인명의로 저당권을 설정하고 금융기관·국민주택기금으로부터 차입한 경우 해당함.

 

출처 국세청

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