▶ 부동산 등기 절차

1. 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과(계)나 등기소에 직접 출석하여 신청하여야 한다. 보통은 법무사가 양쪽의 위임을 받아서 처리한다. 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

2. 등기관의 권한
등기관은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.

3. 소유권보존등기를 신청할 때에는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본 3통, 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.

4. 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 및 통지서 1통씩과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 등기원인에 대하여 제3자의 허가·동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증·농지취득자격증명)을 첨부하여야 한다.

* 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요없음.

5. 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접 등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.

6. 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 주민등록 등초본)과 신청서부본 2통이 필요하다.

7. 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시·구·읍·면장의 서면(예 : 호적등본, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서 부본 2통이 필요하다.

8. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.

9. 등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다. 이때는 따로 각 위임장이 필요함은 물론이다. 행정사는 등기절차를 대행할 수 없다.

▶ 부동산 매매계약시 유의사항

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 합니다.
매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 많을 것입니다.

대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 합니다. 인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋을 것입니다.

1. 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인
토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 합니다.건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 합니다.

현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음 거래하여야 합니다.

2. 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인
도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 합니다.

3. 권리에 하자가 없는가를 확인
토지대장·임야대장·건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 합니다. 등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 합니다.

토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 합니다.

4. 등기부등본을 확인 하세요.
등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야 합니다. 단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 합니다.

등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요합니다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 합니다.

5. 등기는 신속하게 하셔야 합니다.
잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권 이전등기를 하여야 합니다. 타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기하여야 합니다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시 형사처벌을 받을 수 있습니다.

6. 기타 유의사항
신문광고, 중개업자, 기타 이해관계 없는 사람의 말만 믿고 계약하지 말아야 겠습니다.
매매 목적물과 유사물건의 시가를 비교하여 시가에 비하여 현저하게 싸거나 비싼지 조사하여 보고 현저하게 쌀 경우에는 그 사유를 알아 보아야 합니다.