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매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리를 보류한 때에는 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 일정한 기간 내에 그 목적물을 환매할 수 있다. 이때 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. 그리고 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. 이와 같은 환매는 채권담보의 작용을 하므로 유용하게 쓰인다.
환매계약서 작성요령을 살펴보면 다음과 같다.

1. 환매기간
환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에도 무효는 아니고 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. 계약당사자가 일단 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. 계약서에 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.

2. 환매등기
등기없는 부동산환매도 환매계약으로 인정되기는 하나 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다. 즉, 목적 부동산이 제3자에게 매도되더라도 그 자로부터 환매할 수 있다.

3. 환매권의 대위행사와 매수인의 권리
환매권은 양도성이 있으므로 매도인(환매권자)의 채권자는 이를 대위행사할 수가 있다. 그런데 민법은 매수인(환매의무자)의 보호를 위한 규정을 두고 있으니 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.

4. 환매의 실행
매도인은 환매기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

5. 공유지분의 환매
공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 지분을 매도한 후 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.

 

다운로드[작성사례 59] 환매특약 증서

 

 
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