▶ 공사계약 체결
재건축사업시행에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 비용과 공급받을 주택의 규모이다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받는다.

재건축조합과 시공회사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)로 구분된다.

1. 도급제
이 방식은 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다.
건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다.

2.지분제
이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다.

이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다.

이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다.

한편 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 고정지분제와 변동지분제로 분류된다.

3. 고정지분제
고정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 이루어지기만 하면 이후 조합과 시공자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 조합(=조합원) 또는 시공사 측에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신이 없는 대부분의 소형조합에서는 이 방법을 선호하고 있다.
고정지분제하에서는 사업수행에 따른 손익은 모두 시공사에 귀속되므로 시공사는 자신의 판단에 따라 사업참가여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다.

4. 변동지분제
변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적율변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 조합과 시공사간에 갈등이 발생할 수 있다.

▶ 도급제와 지분제의 비교