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▶ 임대차 계약서 작성요령
1. 기본사항
등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인의 나올 경우 위임장과 인감증명서를
지참했는지를 확인한다. 특히 본인의 배우자가 나오는 경우가 많은데 이 경우에는 최소한
권리증은 확인하여야 한다.
2.임대차 계약시 주요 확인사항
ㆍ임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시(층수와 호실 등)
ㆍ계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
ㆍ임대료 지급의 방법
ㆍ전임차인의 퇴거일과 입주일 및 관리비 등 제세공과금 처리 여부
ㆍ시설상태 및 수리여부 확인
ㆍ구조변경 및 원상회복 문제
ㆍ위약 및 계약해제 사항
ㆍ특약사항란은 구체적으로 기입
ㆍ중개업자에게 의뢰한 경우는 중개수수료 지불문제 확인 및 중개대상확인·설명서 작성
및 교부
ㆍ단독주택인 경우 도시계획확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지, 토지대장에는 올라
있어도 건축물관리대장에는 없는 무허가 건물은 아닌지 등에 대한 확인
3. 권리관계 확인시 체크포인트
ㆍ먼저 등기소에서 등기부등본을 발급받으면 임대인과 소유자의 일치여부는 물론,
근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등의 권리관계를 철저히 확인하여야 하며,
이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 가장 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을
한 푼도 돌려 받지 못할 수 있기 때문이다.
ㆍ중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시하는 경우에는 발급날짜가 계약
체결일 보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 권리변동의 소지가 있기
때문
에 인지부착 여부와 발급날짜 등을 확인해야 한다.
ㆍ만약 등기부등본 확인시 근저당권이 설정된 경우 주택 가격에서 선순위 근저당금액을
뺀 금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않지만 하지만 주택 값이 폭락할 경우나,
경매 낙찰가액이 주택 값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당권 금액을 제하고 전세보증금을
보전받는 일은 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없다.
ㆍ일반적으로 근저당이 설정돼 있더라도 안전한 집은 채권최고금액과 계약하려는 전세보증금을
합한 액수가 주택의 예상경락가보다 적은 집이다. 이 때 예상경락가는 시세의 70-80%선으로
잡으면 된다. 또 세입자가 여럿이면 각 세입자의 전세보증금을 모두 합해야 한다.
ㆍ집 주인이 자주 담보권을 설정한 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로
피하는 것이 좋다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이
없다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이 불분명한 상태이며, 가등기권자가 언제든지 본등기에
의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을
수 없다.
ㆍ처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유자가 임의로
주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분
등기를한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하는 것은 물론
전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 특별한 주의를 요한다.
4. 확정일자 받기
ㆍ확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는
일자인(印)을 말하는 것으로, 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을
증명하는 것이다. 확정일자인은 동사무소·등기소·공증사무소에서 받을 수 있다.
전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의
번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하게 된다.
ㆍ임대인의 동의없이 임차인 단독으로 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는
이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 그리고 반드시 임차인이
해야 하는 것은 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다.
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계약서 작성시 유의사항
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