▶ 부동산 및 전세계약서 작성요령

1. 계약전

부동산을 계약하기 전에 반드시 법원 등기과나 등기소에서 등기부등본을 발급받거나 열람하여서, 갑구에 기재되어 있는 가압류/압류/가등기/경매/예고등기와 을구에 기재되어있는근저당/저당권/전세권 등을 확인하고, 등기부등본상의 소유자가 실제소유자인지 계약체결당사자인지 주민등록증을 통해 확인하도록 한다.

특히, 전세인 경우 가압류나 근저당설정여부 등은 중요사항이므로 반드시 확인해야한다.

계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를위임장과 인감증명서를 통해서 확인하는 것도 중요하다.

필요한 경우 구청민원실에서 도시계획확인원을 발급받아 무허가건물여부,과세완납여부,도시계획사항 등도 확인하도록 한다.

2. 계약체결시

계약체결은 등기부상의 소유자와 직접만나 공인중개사 입회 하에 하는 것이 바람직하다.

만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 주민등록증을 확인하고 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권여부를 확인해야 한다.

인감증명을 첨부할 수 없는 부득이한 경우에는 적어도 소유자에게 전화와 팩스 등의 방법 으로 대리계약의사가 있는지 여부를 반드시 확인하는 것이 기본이다. 또한 대리인과 소유자 가 어떤 관계인지, 다른 계약자들도 동일한 대리인과 계약을 체결했는지 등을 확인해 두는 것도 만일의 경우 유력한 정황증거가 될 수 있다. (특히, 공인중개사를 통하지 않고 계약을 체결할 경우에는 주의를 하여야 한다).

3. 계약서작성

계약서작성은 가능하다면 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하는 편이 좋다. 이 경우, 반드시 자격있는 공인중개사가 직접 계약서를 작성하는지 확인하는 것이 중요하다.

계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용해도 된다.

계약서 필수사항

4. 계약후(잔금지급시)

계약체결후 중도금,잔금지급시 이중계약이나 권리변동여부를 재차 파악하기 위해 등기부 등본을 재확인해야 한다. 중도금이나 잔금기일이 장기간인 경우 중도에 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다.

소유권이전등기기간은 잔금지급일로부터 60일 이내로 하면 되지만, 잔금지급즉시 하는 게 바람직하며 법무사를 통하여 공인중개사 입회 하에 처리하면 좋다.

전세계약시는 전세권을 보호받기 위해 잔금지급즉시 전세권설정이나 확정일자인을 받아야 한다.

확정일자인을 받아야 할 경우 계약당사자의 전입신고와 함께 입주를 하여야 보호받을 수 있다.

부동산 매매계약 기본상식
● 당사자의 확인 ● 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인 ● 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인 ● 권리에 하자가 없는가를 확인	● 등기부등본의 확인 ● 등기는 신속하게 ● 기타유의 사항

등기부등본의 확인

ㆍ등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

ㆍ등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야합니다.

ㆍ단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 합니다.

ㆍ등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요합니다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 합니다.