1. 지상권의 내용
지상권이라고 하지만 지표나 지상에 한하지 않고 지하의 사용을 목적으로 하는 것도 지상권이다. 반드시 지료(地料)를 지급하여야 하는 것은 아니고 무상의 지상권설정도 가능하다.

2. 구분지상권
지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위(계약)로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

위의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 안된다.

3. 법정지상권
당사자가 계약으로 지상권을 설정하지 않아도 일정한 경우에 법률상 당연히 지상권이 성립하는 경우가 있는데 이를 법정지상권이라 한다.

예를 들면 첫째, 토지와 건물이 동일소유자에게 속하는 경우, 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 때(민법 제305조 제1항)와 둘째, 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하는 때에 그 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 후 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 서로 다른 소유자에 속한 경우(민법 제366조 제1항), 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

지상권설정계약서에는 다음 사항들을 명확히 기재하도록 한다.

● 존속기간
① 당사자는 계약으로 지상권의 존속기간을 정할 수 있는데 이 경우에 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

② 위 제1항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 위 제1항의 기간까지 연장한다. 당사자가 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에 기간은 민법이 위 제1항의 최단존속기간으로 한다.
③ 지상권설정 당시에 계약으로 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 위 제1항 제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
④ 당사자가 지상권설정 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 위 제1항의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있다.

● 지상권의 양도, 임대
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 특약으로 지상권설정자와 지상권자 사이에 양도·임대하지 않기로 하였다 하더라도 이는 양당사자 사이에 채권적 효력만 있을 뿐이다.

● 지상권자의 갱신청구권, 매수청구권
지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 지상권설정자에 대하여 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 건물 기타의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

● 수거의무, 매수청구권
지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상으로 회복하여야 한다. 이 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

● 지료증감청구권
지료액은 당사자의 협상으로 정한다. 그러나 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. 계약서에 지료가 상당하지 않게 된 토지에 관한 부담의 증감이나 지가의 변동범위를 미리 명확히 기재해 두는 것도 좋은 방법이다.

● 지상권소멸청구권
지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 그러나 이 청구권의 행사로 지상권이 소멸하지는 않고 말소등기를 하여야 비로소 지상권이 소멸한다

● 지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지
지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 지상권소멸의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 효력이 생긴다.

[작성사례 13] 지상권설정 계약서

[작성사례 14] 지역권변경 계약서