|
 |
|
|
 |
|
1. 전세권의 내용
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자
기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 전세권이다. 그런데 유감스럽게도 거래계에서는 임대차와 전세를 구분하지
않고 그냥 '전세'로 통칭하여 부르는 경향이 있으나, 법률적으로 양자는 확실한 차이가 있으므로 주의를 요한다.
즉, 임대차는 채권이고 전세권은 물권이다. 따라서 전자는 계약만으로도 성립하나 후자는 계약을 하고 반드시 등기까지
마쳐야 성립한다. 전세권에 있어서 전세금은 핵심적인 요소이며 등기사항이기도 하다. 전세권에 있어서 전세금은 전세권자가
설정자에게 교부하는 금전으로서 전세권이 소멸하는 때에 다시 반환을 받게 된다.
나아가 전세금은 전세권자의 귀책사유로 인한 손해를 담보하는 보증금으로서의 성질을 가지며 목적물을 사용하는 대가로서의
차임은 전세금의 이자로 충당된다. 전세권은 목적물을 점유할 권리를 포함하지만 그 인도는 전세권의 성립요건은 아니다.
한편, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사소송법이 정한 바에 따라 전세권의 목적물에 대하여
경매를 청구할 수 있다. 다만, 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
2. 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에
미친다. 위의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
이에 위반하여 전세권설정자가 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하더라도 전세권자에 대한 관계에서는 무효이며, 전세권자는
대지에 대한 사용권을 주장할 수 있다.
3. 건물의 전세권과 법정지상권
대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에
대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. 위의 경우에 대지소유자는
타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.
|
|
전세권설정 계약서에는 다음 사항들을 명확히 기재하도록 한다.
● 전세권의 양도, 임대 등
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 존속기간 내에서 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할
수 있다. 그러나 설정행위(계약과 등기)로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. 이때 일부만을 전전세 또는 임대할
경우에는 도면을 그려 그 부분을 특정한 후 계약서에 첨부하는 것이 좋다.
한편, 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다. 그리고 전세권의 목적물을 전전세
또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여
그 책임을 부담한다.
● 전세권자의 현상유지의무, 수선의무, 원상회복의무, 매수청구권
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 하고, 전세권이 존속기간의 만료로 인하여
소멸한 때에는 전세권자는 목적물을 원상에 회복하여야 하며, 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.
그러나 전세권설정자가 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다. 위의 경우에
그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를
청구할 수 있다. 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다.
● 전세권자의 상환청구권
전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여
소유자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 위의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한
상환기간을 허여할 수 있다.
● 전세권의 소멸청구
전세권자가 전세권설정계약 또는 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는
전세권의 소멸을 청구할 수 있다. 위의 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할
수 있다.
● 전세권의 존속기간
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
한편, 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있고, 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 건물의 전세권설정자가
전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면
갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을
설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
● 전세금 증감청구권
전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된
때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른
비율을 초과하지 못한다.
● 전세권의 소멸통고
전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고
상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
● 불가항력으로 인한 멸실
전세권의 목적물 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. 위의
일부멸실의 경우에 전세권자가 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의
소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다.
● 전세권자의 손해배상책임
전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이
있다. 위의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야
하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다.
● 전세권의 소멸과 동시이행
전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의
교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
|
|
 [작성사례
15] 전세권설정 계약서 ①
|
 |
| |
 |
|
|
