1. 임대차의 의의
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다. 임대차의 목적물은 유체물에 한정하는데, 부동산인 경우 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 거래계에서는 주택임대차를 전세라고 부르는 경우가 많은데, 임대차와 전세권은 구별되는 개념이다. 다음에서는 임대차계약 일반에 관하여 계약과정에서 주의할 법률지식을 소개한다.

2. 임대차계약서 작성시 알아야 할 법률지식

● 임대차의 존속기간
석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염(鹽)을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제외하고는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.

그러나 당사자는 계약으로 위 존속기간을 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 임대차의 최단기간에 대하여 민법은 아무런 규정을 두고 있지 않으므로 당사자가 자유로이 결정하면 될 것이다. 다만, 영구무한의 존속기간을 정할 수는 없다.

임대차 목적물에 대한 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에 그 임대차는 ㉠ 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, ㉡ 기타 토지의 임대차는 5년, ㉢ 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, ㉣ 동산의 임대차는 6월의 기간을 넘지 못한다. 다만, 위의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 기간만료 전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월 내에 갱신하여야 한다.

● 건물등기있는 차지권의 대항력
건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. 건물이 임대차 기간만료 전에 멸실 또는 후폐한 때에 그 임대차는 효력을 잃는다.

● 임대인의 의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

● 임대인의 보존행위와 임차인의 인용의무
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다. 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

● 임차인의 상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

● 임차물의 일부 멸실과 차임감액청구 및 계약해지권
임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

● 차임증감청구권
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 당사자 사이에 협의가 성립되지 않으면 임차인의 입장에서는 법원에 조정신청을 하여 감액을 요청할 수도 있을 것이다.

● 임차권의 양도와 전대의 제한
임차인은 임대인의 동의없이 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 임차인이 이 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 그러나 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. 위의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

● 전차인의 권리의 확정
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

● 임차건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우
위의 전대차에 관한 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용하지 아니한다.

● 차임지급의 시기
민법의 임대차규정에 의하면 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기 있는 것에 대하여는 수확 후 지체없이 지급하여야 한다. 그러나 당사자는 계약서에 이와 달리 차임지급시기를 정하여도 된다.

● 임차인의 통지의무
임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

● 임대차의 해지통고
임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 상대방이 위의 계약해지 통고를 받은 날로부터 ① 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, ② 동산에 대하여는 5일의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 위와 같다.

한편, 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 민법 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

● 해지통고의 전차인에 대한 통지
임대차약정이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 전차인이 임대차 약정이 해지통고로 종료되었다는 통지를 받은 때에는 민법 제635조 제2항의 규정을 준용한다.

● 묵시의 갱신
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 민법은 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 민법 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 한편, 이 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

● 차임연체와 계약해지
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

● 토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지
차임연체로 인한 임대차계약 해지의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 민법 제288조의 규정을 준용한다.

● 임차인의 갱신청구권과 매수청구권
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 민법 제283조의 규정을 준용한다.

● 전차인의 임대청구권과 매수청구권
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. 이 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 민법 제283조 제2항의 규정을 준용한다.

● 지상권의 목적인 토지에 대한 임차인의 임대청구권과 매수청구권
위의 규정은 지상권자가 토지를 임대한 경우에 준용한다.

● 부속물매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 매수를 청구할 수 있다.

건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수하였거나 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

● 법정질권
토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 사용의 편익에 공용한 임차인 소유의 동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다. 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 건물 기타 공작물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

● 법정저당권
토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.

● 강행규정
우리 사회에서 부동산은 사회·경제적으로 부(富)의 상징으로 여겨지고 있고 보통 임대인은 경제적 강자이어서 임대차계약을 체결할 경우 임대인은 임차인의 이익을 무시하는 경우가 많다. 따라서, 민법은 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다.

그러므로 임대차계약 당사자가 계약서에 위 법조문과는 다른 약정을 하였다고 하더라도 임차인에게 불리한 것이면 법률적으로 유효한 계약이 아니다. 그러나 민법 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 제652조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

[작성사례 62] (부동산)임대차 계약서

[작성사례 63] (장비)임대차 계약서 ①