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1. 실권약관이란?
실권약관은 넓은 의미로 채무자의 채무불이행을 조건으로 하여 해제권을 보류하는 특약을 의미한다.
좁은 의미로 실권약관은 채무불이행의 경우에 채권자 쪽의 특별한 의사표시가 없더라도 당연히 계약의 효력을 잃게 하고
채무자의 계약상 권리를 상실시키는 취지의 약관을 말한다.
예컨대, 월부판매에 있어서 매수인이 1회라도 대금지급을 지체하면 계약은 당연히 효력을 잃고 매수인은 목적물에 대한
권리를 잃으나 매도인은 이미 지급받은 대금을 반환할 필요가 없다는 약관은 그 예이다. 이러한 약관에서는 해제권의
유보가 있는 것이 아니라 채무자의 채무불이행을 해제조건으로 하는 조건부 행위가 있는 것으로 보아야 한다.
따라서 실권약관은 조건이 되는 사실이 발생하면 계약은 당연히 효력을 잃고 상대방에 대한 해제의 의사표시를
필요로 하지 않는 점에서 해제와 다르다.
2. 실권약관의 효력
위와 같은 실권약관이 반드시 무효인 것은 아니나 당연히 계약의 효력이 소멸하는 점에서 권리를 잃는 경제적 지위가
약한 채무자에게는 매우 불리한 제도이다.
만일에 그 불리한 정도가 매우 심하면 실권약관 그 자체가 사회질서에 위반하는 것으로서 무효로 된다. 그러나 불리한
정도가 그렇게 심하지 않은 경우에도 이러한 약관을 실권약관이라고 해석하지 않고서 단순한 해제권을 보류한 특약으로
해석하여 해제의 의사표시는 필요하다. 판례도(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결 ; 대법원 1989.
7. 25. 선고, 88다카28891 판결) 부동산매매에 있어서 매수인이 계약을 위약할 때에는 '계약은 자동적으로
해제된다'는 약정은 일종의 해제권 유보조항에 지나지 않는다고 판시하고 있다.
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