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1. 계약금의 포기
계약금의 교부자는 계약금을 포기해서 매매계약을 해제할 수 있다. 즉, 계약에 있어서 당사자의 일방이 이행에 착수할
때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 각각 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항).
계약금의 포기라 함은 계약금의 반환청구권을 포기한다는 뜻이다. 해제권을 행사하면 당연히 계약금포기의 효력이 생기며
포기의 의사표시를 따로 할 필요는 없다.
2. 배액을 상환하여
계약금의 수령자는 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 먼저 받은 계약금에다가 그것과 같은 액수의 금전
또는 물건을 보탠 것을 반환하고 해제할 수 있다. 민법은 '배액을 상환하여'라고 규정하므로 단순히 해제의 의사표시만으로는
해제하지 못하며 그밖에 반드시 배액을 제공하여야 한다.
제공만 하면 되고 상대방이 이를 수령하지 않는다고 해서 공탁까지 할 필요는 없다. 또한 반드시 배액을 제공하여야
하므로 배액이 되지 않는 일부만을 제공하여서는 계약을 해제하지 못한다.
3. 계약을 해제할 수 있는 기간
해제할 수 있는 기간은 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이다. 이행에 착수한다는 것은 이행의 준비가 아니라
이행행위 자체를 착수하는 것이다. 즉, 중도금의 제공 등 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행을 하는데
필요한 전제행위를 하는 것을 말한다.
예컨대, 잔대금을 준비하고 소유권이전등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하거나 또는 잔대금을 지급할
준비를 하고서 건물의 명도를 요구하는 것 등을 예로 들 수 있다. 그리고 해약금에 의한 계약의 해제는 계약금을
받은 상대방 당사자가 이행의 착수를 하지 않고 있는 경우에는 계약금을 준 당사자가 이행을 착수하고 있더라도 할
수 있는가?
자기 스스로 행한 행위에 의하여 생긴 상대방의 신뢰를 배반하는 행위는 금반언 내지 신의칙에 반하기 때문에 해제를
할 수 없다고 보아야 한다.
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